Além da Conta

INTRODUÇÃO

Além da Conta propõe uma reflexão sobre a forma como avaliamos risco, retorno e oportunidades na transformação urbana. Sem questionar a racionalidade financeira, o ensaio provoca uma ampliação da matriz de pensamento: e se, além do retorno do ativo, considerássemos também o valor produzido para o território e para as pessoas? A requalificação de áreas degradadas pode gerar efeitos que ultrapassam a planilha: circulação, atividade econômica, emprego, pertencimento, bem-estar, produtividade, qualidade urbana e novos investimentos. No centro de São Paulo, essa perspectiva ganha especial relevância.

Ir além da conta não significa abandonar os números. Significa reconhecer que a transformação de uma cidade produz valores que nem sempre cabem imediatamente em uma planilha.

TEXTO

Existe uma pergunta que antecede praticamente toda decisão de investimento: quanto isso vai retornar? A pergunta é legítima. O capital precisa ser remunerado, o risco precisa ser dimensionado e a operação precisa demonstrar sua viabilidade. No mercado imobiliário, isso significa analisar aquisição, custo de capital, investimento, demanda, liquidez, payback, taxa de retorno e inúmeras outras variáveis. O mercado precisa fazer contas. Talvez a questão seja outra: será que estamos fazendo a conta inteira?

Quando observamos a requalificação de áreas urbanas degradadas, especialmente regiões históricas como o centro de São Paulo, encontramos uma equação muito mais complexa. Existem imóveis vazios, custos de carrego, necessidade de investimentos elevados, restrições de financiamento, questões regulatórias e incertezas relacionadas à demanda. O poder público possui limitações orçamentárias e institucionais; o mercado imobiliário precisa responder aos seus indicadores de viabilidade; os agentes financeiros precisam proteger o capital e administrar riscos. Cada player possui sua própria lógica, e o desafio está em fazer com que essas lógicas possam convergir.

Existe, porém, uma contradição que merece ser observada. O mercado financeiro trabalha permanentemente com o futuro. Projeções, cenários, expectativas, valuation e diferentes instrumentos de investimento existem justamente porque o capital procura antecipar aquilo que ainda não aconteceu. O futuro, quando convertido em uma variável financeira, pode ser analisado, precificado e administrado. Mas quando esse mesmo futuro precisa ser construído fisicamente no território, por meio da recuperação de um edifício ou da transformação de uma área urbana, surge muitas vezes uma cautela muito maior.

Por que o futuro pode ser objeto de investimento quando é financeiro, mas parece excessivamente arriscado quando precisa ser construído na cidade?

Não se trata de afirmar que uma requalificação urbana não possui riscos. Ela possui: existem riscos de execução, financiamento, demanda, custos, licenciamento e operação. A questão talvez seja outra: qual é o risco de não fazer? Um edifício vazio também possui custo. Uma propriedade abandonada continua gerando despesas, deterioração e custo de oportunidade. Uma região degradada produz efeitos que ultrapassam os limites de um imóvel: reduz circulação, enfraquece atividades econômicas, desestimula investimentos, afeta a percepção de segurança e contribui para a perda progressiva de valor do próprio território. A inércia também é uma decisão e, portanto, também deveria fazer parte da conta.

Quando um ativo abandonado é recuperado, algo maior pode acontecer do que simplesmente sua valorização. Um edifício pode voltar a receber moradores, escritórios, comércio, serviços ou equipamentos culturais. Pessoas começam a circular novamente. A circulação produz consumo, o consumo sustenta atividades, as atividades geram empregos e os empregos atraem pessoas. A presença humana favorece novos negócios, e novos negócios estimulam novos investimentos.

É aqui que a Espiral de Reativação, apresentada no Caderno 6, ganha uma nova dimensão. Memória, experiência, pertencimento e economia não são elementos independentes; eles podem alimentar-se mutuamente. A recuperação de um lugar pode devolver-lhe significado; o significado pode produzir pertencimento; o pertencimento pode estimular permanência e uso; o uso pode gerar atividade econômica; e a atividade econômica pode criar condições para novos investimentos. Não se trata apenas de recuperar um ativo. Trata-se de criar as condições para que ele volte a produzir vida.

Mas existe ainda uma variável que frequentemente aparece de maneira secundária nas análises econômicas: a qualidade do ambiente e seu impacto sobre as pessoas. Ambientes de trabalho bem resolvidos, com qualidade espacial, conforto, iluminação, ergonomia e bem-estar, podem favorecer concentração, satisfação e produtividade. Ambientes urbanos qualificados também interferem na maneira como as pessoas vivem, circulam e se relacionam com a cidade. Quando a qualidade da experiência melhora, seus efeitos podem ultrapassar a esfera individual e alcançar permanência, consumo, produtividade e, em última instância, geração de valor.

Isso significa que arquitetura, cultura, patrimônio e qualidade espacial não deveriam ser compreendidos apenas como elementos acessórios de uma operação imobiliária. Eles podem participar da própria geração de valor. A beleza não é apenas uma questão estética: ela pode ser uma variável econômica indireta, porque interfere na experiência humana. Um espaço qualificado pode fazer com que as pessoas queiram permanecer, trabalhar, morar, consumir e voltar. E quando as pessoas querem estar em um lugar, surgem oportunidades econômicas.

É aqui que talvez seja necessário promover um ponto de inflexão na matriz de pensamento. Não se trata de substituir a racionalidade financeira por uma visão romântica da cidade, tampouco de imaginar que cultura, patrimônio ou arquitetura possam prescindir de viabilidade econômica. O movimento é justamente o contrário: ampliar a matriz, incorporando à análise aquilo que acontece depois que o investimento começa a produzir efeitos sobre o território e sobre as pessoas. Talvez o retorno de um empreendimento não precise ser medido apenas pelo resultado obtido pelo ativo que recebeu o investimento. Existe também o retorno produzido pelo entorno, pela atividade econômica, pela qualidade urbana, pela experiência, pelo pertencimento e pela capacidade de atrair novos fluxos.

Essa mudança exige uma convergência entre diferentes agentes. O poder público pode criar condições por meio de regulação, infraestrutura, incentivos e políticas urbanas. O capital financeiro pode estruturar investimentos e administrar riscos. O real estate pode transformar ativos, e a construção pode materializar essa transformação. A arquitetura e a cultura podem dar significado e qualidade ao espaço; a operação pode criar experiência. E o cidadão é aquele que, finalmente, experimenta o resultado. A requalificação urbana não é responsabilidade de um único setor: é uma oportunidade compartilhada por diferentes setores.

No centro de São Paulo, essa questão ganha uma dimensão ainda maior. Recuperar edifícios, criar moradia, estimular atividades econômicas, ampliar equipamentos culturais e devolver circulação à região significa muito mais do que recuperar ativos imobiliários. Significa reconectar a cidade ao lugar onde ela nasceu.

Quando uma pessoa atravessa uma área degradada, ela não experimenta apenas um problema imobiliário. Ela experimenta a cidade, e a experiência cotidiana de abandono produz efeitos sobre sua relação com aquele território. Da mesma forma, quando encontra um espaço recuperado, vivo, belo, ocupado e significativo, a experiência é outra. Talvez seja essa a variável que ainda esteja ausente de muitas contas: o valor de devolver dignidade a um lugar.

Esse valor não substitui o retorno financeiro. Pode, ao contrário, contribuir para produzi-lo. Uma cidade mais qualificada atrai pessoas; pessoas produzem movimento; movimento produz atividade; atividade produz economia; economia estimula investimento. A transformação de um território pode criar uma sequência de retornos que ultrapassa o ativo inicial.

Além da Conta não significa estar contra os números. Significa reconhecer que os números são parte da realidade, mas não são toda a realidade. Uma cidade é simultaneamente patrimônio, infraestrutura, ativo, território, experiência, memória, mercado e, sobretudo, espaço de vida humana.

Talvez o futuro urbano não precise de menos cálculo. Precise de uma conta maior: uma conta que considere investimento, retorno e risco, mas que também consiga reconhecer aquilo que acontece quando um lugar volta a produzir vida. Porque o verdadeiro valor de um ativo urbano não está apenas no que ele vale quando é comprado, vendido ou contabilizado. Está também no que ele é capaz de fazer acontecer ao seu redor.

Ir além da conta não significa abandonar os números. Significa ampliar a matriz de pensamento para compreender tudo aquilo que os números, sozinhos, ainda não conseguem contar.